Mietrecht 2026: Wichtige Änderungen für Vermieter in Deutschland

Das deutsche Mietrecht ist komplex — und unterliegt einem ständigen Wandel. Für Vermieter ist es wichtig, den aktuellen Stand zu kennen: Was gilt 2026 in Bezug auf Mietpreisbremse, Energieausweispflichten und die WEG-Reform? Dieser Ratgeber fasst die wichtigsten Punkte verständlich zusammen.

Mietpreisbremse 2026: Was gilt noch?

Die Mietpreisbremse nach §556d BGB begrenzt Mieten bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in den Bundesländern, die entsprechende Landesverordnungen erlassen haben.

Zu den Bundesländern mit aktiver Mietpreisbremse gehören weiterhin:

• Berlin (gesamtes Stadtgebiet)
• Hamburg (seit 2015, immer wieder verlängert)
• Bayern (München und zahlreiche weitere Kommunen)
• Baden-Württemberg (Stuttgart, Freiburg u.a.)
• Hessen (Frankfurt, Wiesbaden u.a.)
• Nordrhein-Westfalen (Köln, Düsseldorf, Bonn u.a.)

Wichtige Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014) und nicht für Wohnungen, die vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden. Auch wenn die bisherige Vormiete bereits über der Vergleichsmiete lag (sog. Vormieten-Ausnahme), kann die erhöhte Miete unter Umständen weitergegeben werden.

Vermieter müssen auf Verlangen des Mieters unaufgefordert über die maßgebliche Vormiete oder eine Ausnahme von der Mietpreisbremse Auskunft geben — das sieht §556e BGB vor. Transparenz ist hier Pflicht, keine Kulanz.

Energieausweis-Pflichten 2026: Was Vermieter wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt klare Anforderungen an Vermieter im Zusammenhang mit dem Energieausweis:

• Vorzeigepflicht bei Besichtigung: Der Energieausweis muss potenziellen Mietern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden (§16 GEG).
• Aushändigungspflicht: Dem Mieter ist bei Vertragsschluss eine Kopie des Energieausweises zu übergeben.
• Gültigkeitsdauer: Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Abgelaufene Ausweise müssen erneuert werden.
• Bußgeld bei Verstoß: Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu €15.000.

Besonders relevant: Die Energieeffizienzklasse des Gebäudes (A+ bis H) bestimmt, wie die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Je schlechter die Klasse, desto höher der Vermieteranteil.

WEG-Reform: Was gilt 2026 noch?

Die Wohnungseigentumsgesetz-Reform von 2020 hat nachhaltige Veränderungen gebracht, die auch 2026 noch relevant sind:

Zertifizierter Verwalter (§26a WEG)

Seit dem 1. Dezember 2023 haben Eigentümer das Recht, einen zertifizierten WEG-Verwalter zu verlangen. Verwalter, die nach diesem Datum erstmals bestellt oder wiederbestellt werden, müssen die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) nachweisen können — oder eine gleichwertige Qualifikation besitzen. Dies stärkt die Rechte der Eigentümergemeinschaften erheblich.

Online-Eigentümerversammlungen (§23 WEG)

Eigentümer können nun per einfachem Mehrheitsbeschluss rein virtuelle oder hybride Eigentümerversammlungen abhalten — ein Ergebnis der Reform von 2020 und der Erfahrungen aus der Pandemie. Das spart Zeit und erhöht die Beteiligung, besonders bei Eigentümern, die nicht vor Ort wohnen.

Anspruch auf bauliche Veränderungen (§20 WEG)

Einzelne Eigentümer haben seit der Reform das Recht, auf eigene Kosten Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Zugänge, Einbruchsschutz oder Glasfaseranschlüsse zu installieren — wenn sie einen entsprechenden Beschluss herbeiführen können. Dies kann zu Konflikten führen und erfordert professionelles Verwalterhandeln.

CO2-Kostenaufteilung: Vermieter in der Pflicht

Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO2-Kosten aus dem nationalen Emissionshandel zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. Das Stufenmodell nach §559b BGB richtet sich nach der Energieeffizienzklasse:

Für Vermieter ineffizienter Gebäude ist dies ein starker finanzieller Anreiz zur energetischen Sanierung. Eine professionelle Hausverwaltung behält diese Abrechnung im Blick und sorgt für korrekte Umlage.

Mieterhöhungen 2026: Kappungsgrenze und Mietspiegel

Mieterhöhungen nach §558 BGB sind an strenge Voraussetzungen geknüpft:

• Mindestens 15 Monate keine Erhöhung
• Neue Miete darf ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen
• Kappungsgrenze: max. 20% in 3 Jahren (15% in angespannten Märkten)
• Formell korrekte schriftliche Begründung (Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen)
• Zustimmungsfrist des Mieters: 2 Monate nach Erhalt

Fehler bei Mieterhöhungen können dazu führen, dass die Erhöhung unwirksam ist. Eine professionelle Hausverwaltung stellt sicher, dass alle formellen Anforderungen erfüllt sind.

Häufige Fragen zum Mietrecht 2026