Ratgeber · 11 min Lesezeit
Steuererklärung als Vermieter: Was kann man absetzen? (2025/2026)
Februar 2026 · einfach verwaltet.
Als Vermieter zahlen Sie Steuern auf Mieteinnahmen — aber Sie können zahlreiche Kosten steuerlich absetzen und so Ihre Steuerlast erheblich reduzieren. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen vollständigen Überblick über alle Werbungskosten, Abschreibungsmöglichkeiten und steuerlichen Vorteile.
Grundlage: Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Steuerpflichtig ist aber nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss — also Mieteinnahmen minus aller abzugsfähigen Werbungskosten. Wer seine Abzugsmöglichkeiten kennt und nutzt, zahlt deutlich weniger Steuern.
Die Steuererklärung erfolgt über die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) in der Einkommensteuererklärung. Jede Immobilie erhält dabei eine eigene Aufstellung.
1. Werbungskosten: Was ist alles absetzbar?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen. Hier die wichtigsten Kategorien:
Hausverwaltungskosten
Vollständig absetzbar. Alle Kosten für die professionelle Verwaltung Ihrer Immobilie sind Werbungskosten — die monatliche Verwalterpauschale, Kosten für Nebenkostenabrechnungen, Mietervermittlungsprovisionen, Beschlussprotokoll-Erstellung und ähnliche Leistungen. Bei einem professionellen Verwalter mit €25/Einheit/Monat und 3 Einheiten sind das €900/Jahr — sofort und vollständig absetzbar.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten (Erhaltungsaufwand)
Reparaturen, die bestehende Einrichtungen erhalten (defekte Heizung reparieren, Fenster abdichten, Sanitäranlage instandsetzen), sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten vollständig absetzbar. Das unterscheidet sie von Herstellungskosten (s.u.).
Achtung: Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand! Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf mehr als 15% des Kaufpreises des Gebäudes für Renovierungen ausgeben, werden diese Kosten steuerlich als Herstellungskosten behandelt und müssen über die AfA abgeschrieben werden (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Finanzierungskosten
Zinsen für Darlehen, die für den Kauf, Bau oder Umbau der vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, sind vollständig absetzbar. Achtung: Die Tilgungsanteile sind nicht absetzbar — nur die Zinsen. Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren können ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Absetzbare Werbungskosten im Überblick
2. AfA — Abschreibung für Abnutzung (Gebäude)
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach §7 Abs. 4 EStG erlaubt es, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Dabei gilt ein wichtiges Prinzip: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil (der altert nicht).
AfA-Sätze 2025/2026
Praxisbeispiel: Sie kaufen eine Wohnung für €300.000. Der Grundstücksanteil beträgt €60.000, das Gebäude €240.000. Bei 2% AfA können Sie jedes Jahr €4.800 abschreiben — über 50 Jahre.
3. Modernisierungskosten: Sofort absetzbar oder AfA?
Hier liegt die häufigste Fehlerquelle in der Steuererklärung von Vermietern:
- Sofort absetzbar (Erhaltungsaufwand): Reparaturen und Modernisierungen, die den bestehenden Zustand erhalten oder wiederherstellen — auch wenn dabei neue Materialien oder bessere Techniken verwendet werden. Beispiel: Alter Heizkörper durch modernere ersetzt, gleiche Funktion.
- AfA-pflichtig (Herstellungskosten): Maßnahmen, die den Wohnstandard wesentlich erhöhen, neue Wohnfläche schaffen oder die Wesensart des Gebäudes verändern. Beispiel: Dachausbau mit neuem Stockwerk, Anbau, Vollkernsanierung (alle 3 Kernbereiche Heizung, Fenster, Dach erneuert).
4. Steuerfreie Mieteinnahmen: Gibt es Ausnahmen?
In einigen Sonderfällen bleiben Mieteinnahmen steuerfrei:
- Vermietung unter 520 Euro/Jahr: Wer pro Jahr weniger als 520 Euro Mieteinnahmen erzielt, muss diese grundsätzlich nicht versteuern (Freigrenze, nicht Freibetrag).
- Eigengenutzte Ferienwohnung: Wenn Sie Ihre Ferienwohnung zeitweise selbst nutzen, können nur die anteiligen Kosten für Vermietungszeiten abgesetzt werden — aber auch die Einnahmen aus der Vermietung sind nur anteilig steuerpflichtig.
Steuern sparen mit professioneller Verwaltung
Hausverwaltungsgebühren sind als Werbungskosten vollständig absetzbar — das bedeutet: Je nach Steuersatz kostet Sie eine professionelle Verwaltung netto deutlich weniger als der Bruttopreis. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Kostenlos beraten lassen →Häufige Fragen: Steuererklärung für Vermieter
Welche Kosten kann ein Vermieter von der Steuer absetzen?
Als Vermieter können Sie Hausverwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten, Gebäudeabschreibung (AfA), Finanzierungszinsen, Grundsteuer, Versicherungsprämien, Maklergebühren, Rechtsanwaltskosten und Fahrtkosten als Werbungskosten nach §21 EStG geltend machen.
Wie hoch ist die AfA für Immobilien 2025/2026?
Für Neubauten (Baugenehmigung ab Oktober 2023) gilt 3% p.a. Für ältere Gebäude gilt 2% p.a. (50 Jahre Nutzungsdauer). Für Gebäude vor 1925 gilt 2,5% p.a. Denkmalschutzimmobilien bieten bis zu 9% erhöhte AfA.
Kann man Hausverwaltungsgebühren steuerlich absetzen?
Ja, Hausverwaltungsgebühren sind als Werbungskosten nach §21 EStG vollständig absetzbar. Sie mindern direkt die steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand (Reparaturen) ist sofort abzugsfähig. Herstellungskosten (werterhöhende Maßnahmen) müssen über die AfA abgeschrieben werden. Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand (>15% der Anschaffungskosten in 3 Jahren) gilt steuerlich als Herstellungskosten.
Können Vermieter Fahrtkosten zur Mietimmobilie absetzen?
Ja. Fahrten zur Mietimmobilie für Besichtigungen, Übergaben und Kontrollen können mit 0,30 Euro/km (einfache Fahrt, erste 20 km) und 0,38 Euro/km (ab 21 km) als Werbungskosten geltend gemacht werden.