Was ist WEG-Verwaltung?
Wenn mehrere Eigentümer ein Gebäude gemeinsam besitzen, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, wie diese Gemeinschaft organisiert wird — und wer für das gemeinschaftliche Eigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage) verantwortlich ist.
Die WEG-Verwaltung übernimmt genau diese Verantwortung: Sie vertritt die Gemeinschaft nach außen, verwaltet das Gemeinschaftsvermögen, organisiert Eigentümerversammlungen und sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Pflichten erfüllt werden.
Wichtig: WEG vs. Mietverwaltung
WEG-Verwaltung = gemeinschaftliches Eigentum (alle Eigentümer). Mietverwaltung = Verhältnis Vermieter/Mieter im Sondereigentum. Viele Eigentümer brauchen beides: WEG-Verwaltung für das Gebäude, Sondereigentumsverwaltung (SEV) für ihre eigene Wohnung.
Pflichten des WEG-Verwalters (§§ 24–28 WEG)
Das WEG definiert klare Pflichten für den Verwalter. Wer diese nicht erfüllt, macht sich schadensersatzpflichtig:
Mindestens 1× jährlich einberufen, Einladung ≥2 Wochen vorher, Protokoll führen und aufbewahren.
Stimmrecht nach Köpfen (Grundsatz) oder Miteigentumsanteilen. Einfache Mehrheit für laufende Beschlüsse.
Verwalter wird für max. 5 Jahre bestellt, kann jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden.
Jährlicher Wirtschaftsplan aufstellen, Jahresabrechnung erstellen, Rücklagen verwalten.
Eigentümerversammlung: Rechte und Ablauf
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ der WEG. Hier werden alle wesentlichen Entscheidungen getroffen — von Instandhaltungsmaßnahmen bis zur Verwalterbestellung.
Ihre Rechte als Eigentümer:
- Einberufung einer außerordentlichen Versammlung (wenn ≥25% der Eigentümer es verlangen, § 24 Abs. 2 WEG)
- Akteneinsicht in Verwaltungsunterlagen
- Anfechtung von Beschlüssen innerhalb von 1 Monat (§ 44 WEG)
- Widerspruch gegen fehlerhafte Jahresabrechnungen
- Abberufung des Verwalters bei wichtigem Grund (auch außerordentlich)
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Zwei Dokumente, die jede WEG jährlich braucht:
Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG): Prognose der Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr. Grundlage für die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen jedes Eigentümers.
Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG): Abrechnung der tatsächlichen Kosten des vergangenen Jahres. Enthält Einzelabrechnungen pro Einheit (Ihr Anteil) und die Gesamtabrechnung der WEG.
Kosten WEG-Verwaltung Hamburg: Preisvergleich
| Anbietertyp | Preis/Einheit/Monat | Reaktionszeit |
|---|---|---|
| Traditionelle HV Hamburg | €22–32 | 2–5 Werktage |
| Große Verwaltungsgesellschaften | €25–35 | 1–3 Werktage |
| einfach verwaltet. | ab €28 | < 15 Minuten |
Verwalter abberufen: So geht's nach § 26 WEG
Die WEG-Reform 2020 hat die Abberufung deutlich vereinfacht. Sie brauchen keinen wichtigen Grund mehr:
- 1
Tagesordnungspunkt beantragen
Mindestens 25% der Eigentümer können die Aufnahme in die TO verlangen.
- 2
Eigentümerversammlung einberufen
Einladung ≥2 Wochen vorher. Alternativ: außerordentliche Versammlung.
- 3
Abstimmung: einfache Mehrheit
Mehr als 50% der abgegebenen Stimmen genügen. Verwalter ist sofort abberufen.
- 4
Vertragsende
Verwaltervertrag endet automatisch nach § 26 Abs. 3 WEG mit Ablauf von 6 Monaten (oder früher, wenn im Vertrag vereinbart).
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