Vermieter Pflichten im Winter: Heizung, Schneeräumen und mehr

Der Winter bringt für Vermieter besondere Pflichten mit sich. Wer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, riskiert Mietminderungen, Bußgelder und im schlimmsten Fall Schadensersatzklagen. Dieser Ratgeber gibt einen vollständigen Überblick über alle gesetzlichen Anforderungen.

1. Heizpflicht: Mindesttemperaturen einhalten

Die wichtigste Winterpflicht ist die Heizpflicht. Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten — dazu gehört ausreichende Beheizung.

Werden diese Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mietmangel vor. Mieter können dann gemäß § 536 BGB die Miete mindern — bei vollständigem Heizungsausfall um bis zu 100%.

Was tun bei Heizungsausfall?

Meldet ein Mieter einen Heizungsausfall, muss der Vermieter unverzüglich handeln. Die Rechtsprechung geht von einer Reaktionspflicht innerhalb weniger Stunden aus. Bei längeren Ausfällen sind Interimsheizlösungen zu stellen. Vermieter, die über eine professionelle Hausverwaltung verfügen, sind hier klar im Vorteil: Ein 24/7-Bereitschaftsdienst sorgt für schnelle Reaktion.

2. Streupflicht: Sicherheit auf Gehwegen und Zufahrten

Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet Grundstückseigentümer dazu, Gehwege und Zufahrten auf ihrem Grundstück von Schnee und Eis zu räumen. Grundlage ist § 823 BGB (Schadensersatzpflicht bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht).

Übertragung auf Mieter

Der Vermieter kann die Streupflicht per Mietvertrag oder Hausordnung auf die Mieter übertragen. Wichtig dabei:

• Die Übertragung muss ausdrücklich und eindeutig vereinbart sein
• Der Vermieter bleibt in einer Kontrollpflicht — er muss prüfen, ob Mieter ihrer Pflicht nachkommen
• Bei längeren Abwesenheiten der Mieter (Urlaub) bleibt der Vermieter verantwortlich
• Für öffentliche Gehwege vor dem Grundstück gilt die jeweilige kommunale Streusatzung

Zeitliche Anforderungen

Die genauen Räumzeiten regeln Gemeinden und Städte in ihren Satzungen. Typisch sind:

• Werktags: ab 7:00 Uhr morgens
• Sonn- und Feiertage: ab 8:00 oder 9:00 Uhr
• Abends: bis ca. 20:00 Uhr bei anhaltendem Schneefall

3. Dachlawinen und Eiszapfen: Sicherungspflicht

Bei starkem Schneefall können sich auf Dächern gefährliche Schnee- und Eismengen ansammeln. Vermieter müssen Gefahrenstellen sichern und bei Bedarf Fachleute beauftragen, um Dachlawinen oder herabfallende Eiszapfen zu entfernen.

Besonders bei Dächern mit starker Neigung, älteren Gebäuden und Garagenzufahrten besteht erhöhtes Risiko. Eine regelmäßige Begehung durch den Hausmeister oder die Hausverwaltung ist empfehlenswert.

4. Frostschutz: Rohre und Leitungen sichern

Der Vermieter ist verpflichtet, das Gebäude so instand zu halten, dass Wasserleitungen bei Frost nicht einfrieren. Das umfasst:

• Isolierung von Außenleitungen — insbesondere in unbeheizten Kellern und Dachböden
• Absperrhähne zugänglich halten — Mieter müssen im Notfall die Wasserversorgung abstellen können
• Mindesttemperatur in Keller und Dachboden — ungeheizte Bereiche müssen ausreichend isoliert sein

Frieren Leitungen durch mangelnde Instandhaltung des Vermieters ein, haftet dieser für den entstandenen Wasserschaden. Mieter müssen ihrerseits ausreichend heizen und Fenster nicht dauerhaft gekippt lassen.

5. Nebenkostenabrechnung: Winterdienst korrekt abrechnen

Die Kosten für den Winterdienst — also professionelles Schneefräsen, Streusalz und Hausmeisterservice — können als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 8 und Nr. 10 BetrKV). Voraussetzung: Sie sind im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen.

FAQ: Vermieter Pflichten Winter

Fazit: Prävention ist besser als Haftung

Die Winterpflichten des Vermieters sind vielfältig. Wer einen Hausmeisterservice oder eine professionelle Hausverwaltung beauftragt, delegiert diese Aufgaben rechtssicher. Das spart nicht nur Zeit, sondern schützt auch vor Haftungsrisiken — ein Ausrutscher auf ungepflastertem Eis kann teuer werden.